Umowa dzierżawy gruntów pod instalację fotowoltaiczną (PV) – na co właściciele gruntów powinni zwrócić uwagę przed podpisaniem takiej umowy ?

Strona główna Energetyka Odnawialna, Eko Energia, OZE Umowa dzierżawy gruntów pod instalację fotowoltaiczną (PV) – na co właściciele gruntów powinni zwrócić uwagę przed podpisaniem takiej umowy ?
Umowa dzierżawy gruntów pod instalację fotowoltaiczną (PV) – na co właściciele gruntów powinni zwrócić uwagę przed podpisaniem takiej umowy ? - ZielonaGospodarka.pl
fot. pixabay

Grzegorz Kuligowski

10.03.2021 Źródło: Własne

W ciągu ostatnich lat widoczne jest w Polsce wzmożone zainteresowanie w inwestycje w farmy fotowoltaiczne (PV) o dużych mocach, instalowanych na gruntach. Wraz ze wzrostem powyższego zainteresowania powstało wiele firm i spółek, które zawodowo trudnią się poszukiwaniem i pozyskiwaniem gruntów pod instalacje fotowoltaiczne dla przyszłych inwestorów lub zarobkowo trudnią się w przygotowywaniu projektów inwestycyjnych w farmy fotowoltaiczne celem ich dalszej odsprzedaży dla inwestorów końcowych. Poniższy artykuł ma na celu przedstawić właścicielom gruntów przykładowe elementy umowy dzierżawy, na które należy zwrócić szczególną uwagę.

Na wstępie konieczne jest uzyskanie informacji kto będzie drugą Stroną przyszłej umowy dzierżawy i co dany podmiot sobą reprezentuje. Jest to element na tyle istotny, gdyż jako właściciel(e) gruntu zwiążecie się Państwo prawnie z danym podmiotem na potencjalnie bardzo długi okres czasu ( przeważnie na okres 25 – 29 lat) i zasadnym jest aby dowiedzieć się w jakim charakterze dany podmiot występuję (czy jest jedynie wspomnianym powyżej pośrednikiem, czy też inwestorem końcowym), jaką renomę i pozycję na rynku posiada dany podmiot, ile farm fotowoltaicznych udało już mu się zrealizować lub jest w trakcie ich realizacji, jaka jest sytuacja finansowa danego podmiotu itp.

Większość obecnie zawieranych na rynku energetyki odnawialnej umów dzierżawy zawiera w swej treści postanowienie, stanowiące o możliwości i uprawnieniu Dzierżawcy (podmiotu, który wydzierżawia od właściciela grunt)  do przeniesienia całości praw i obowiązków wynikających z zawartej umowy na dowolny podmiot trzeci. Zasadnym jest takie uregulowanie tej kwestii, aby Wydzierżawiający (właściciel gruntu) miał prawo do wyrażania uprzedniej zgody na takie przeniesie praw na inny podmiot, lepiej nie wyrażać takiej zgody na przyszłość i „w ciemno” już na etapie zawierania przedmiotowej umowy dzierżawy, ale dopiero później, w razie takiej konieczności, kiedy sytuacja taka faktycznie zaistnieje w przyszłości, po uzyskaniu stosownych informacji o nowo wstępującym w miejsce Dzierżawcy podmiocie. Istotnym jest, aby zgoda ta udzielona została na piśmie przez Wydzierżawiającego w sposób wyraźny i świadomy, a nie w sposób dorozumiany i ogólny.

Konieczne jest dokładne określenie co jest przedmiotem umowy dzierżawy – tj. określenie nieruchomości podlegającej dzierżawie, jej położenie i powierzchnia. Wiele umów dzierżawy będących w obrocie prawnym zawiera niekorzystne dla właścicieli gruntów (Wydzierżawiających) postanowienia, że docelowa powierzchnia dzierżawionego gruntu i położenie instalacji fotowoltaicznej wraz z jej infrastrukturą towarzyszącą (kablami, falownikami/inwerterami, stacjami transformatorowo - rozdzielczymi, liniami elektroenergetycznymi, urządzeniami pomiarowymi, drogami i zjazdami łączącymi drogę dojazdową z drogą publiczną, ogrodzeniem, instalacją monitoringu wizyjnego i innymi koniecznymi instalacjami,  itp.) zostanie dowolnie i jednostronnie określona przez Dzierżawcę (już bez późniejszego udziału i decyzji właściciela gruntu) na późniejszym etapie trwania umowy  - przeważnie po uzyskaniu przez Dzierżawcę prawomocnego pozwolenia na budowę. Wydzierżawiający jako właściciel gruntu wyrażając uprzednią zgodę na taki zapis w umowie (poprzez podpisanie umowy z takim zapisem), pozbawia się de facto swojej kontroli i swego wpływu nad faktycznym miejscem położenia przyszłej instalacji PV na swoim gruncie, nad zajmowaną powierzchnią przez inwestycję, a co za tym idzie godzi się na znaczne ograniczenie swoich przyszłych przychodów z tak zawartej umowy dzierżawy, gdyż zazwyczaj czynsz dzierżawy (płatny najczęściej dopiero od dnia wejścia na grunt i rozpoczęcia robót instalacyjno- budowlanych lub od dnia rozpoczęcia produkcji energii elektrycznej) określony jest jako iloczyn ustalonej kwoty z ilością za każdy faktycznie zajęty hektar gruntów (mało jest umów z góry ustalonym czynszem minimalnym).  Dzieję się tak, gdyż podmiot dzierżawiący nie wie jeszcze na etapie zawierania umowy dzierżawy na jaką moc uzyska warunki przyłączeniowe od zakładu energetycznego i jaka faktycznie będzie zajmowana powierzchnia pod przyszłą planowaną instalację PV i dlatego chce mieć zagwarantowane w umowie prawo do jednostronnego określenia i jednostronnej decyzji co do zajmowanej powierzchni i miejsca ulokowania danej inwestycji na dzierżawionym gruncie, co może działać krzywdząco dla właściciela gruntów, który żyje w błędnym przekonaniu, że zarobi z zawartej umowy dzierżawy znacznie więcej i że farma fotowoltaiczna zostanie ulokowana w innym miejscu na jego nieruchomości – dlatego konieczne jest odpowiednie uregulowanie w umowie powyższych kwestii, aby zagwarantować prawnie chroniony interes obecny i przyszły każdej ze Stron umowy.

Oczywiście w krótkim artykule nie sposób opisać wszystkich kluczowych kwestii z zawieranych umów dzierżawy gruntów pod PV, jednakże kolejnymi elementami na które chciałbym zwrócić Państwa uwagę, jest m.in. konieczność odpowiedniego uregulowania możliwości i przyczyn wypowiedzenia umowy przez każdą z jej Stron. Ponieważ umowy dzierżawy pod PV zawierane są na czas oznaczony – zazwyczaj na okres do 29 lat (tak aby umowa nie przekształciła się z mocy prawa w umowę na czas nieoznaczony na mocy art. 695 § 1 KC), to zgodnie z zapisem art. 694 KC w zw. z art. 673 § 3 KC wszystkie przewidziane przez Strony dopuszczalne  możliwości wypowiedzenia umowy powinny być precyzyjnie uregulowane w umowie przez Strony w jej treści pod rygorem utraty możliwości wypowiedzenia tej umowy. Z praktyki widoczne jest, że równowaga Stron jest także zachwiana w tej kwestii, gdyż zazwyczaj Wydzierżawiający dostaje uprawnienie do wypowiedzenia umowy jedynie w sytuacji niepłacenia przez Dzierżawcę czynszu dzierżawnego przez określony w umowie dłuższy okres czasu (wraz z dodatkowymi warunkami i utrudnieniami dla właściciela gruntu, aby jeszcze utrudnić mu faktyczne i skuteczne dokonanie wypowiedzenia umowy), podczas gdy Dzierżawcy daje się liczne możliwości jej wypowiedzenia i to bez jakichkolwiek negatywnych dla niego konsekwencji (np. bez obowiązku naprawienia szkód czy strat wyrządzonych przez to Wydzierżawiającemu – tj. właścicielowi gruntów).

Kolejnym zagadnieniem jest często przewidziana na rzecz i na korzyść Dzierżawcy możliwość wypowiedzenia Umowy dzierżawy z przyczyn ekonomicznych – np. w sytuacji gdy na Dzierżawcę  nałożone  zostaną wymogi ograniczające rentowność lub opłacalność Inwestycji np. jeżeli decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach, umowa przyłączeniowa lub wydane pozwolenie na budowę dotyczące budowy Instalacji Fotowoltaicznej istotnie utrudnią realizację Inwestycji lub ograniczą jej ekonomiczną rentowność, a także sytuacje gdy z jakiejkolwiek przyczyny Dzierżawca w określonym terminie (np. 5 lat od dnia zawarcia Umowy) nie uzyska prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę Elektrowni Fotowoltaicznej - powoduje to, że właściciel gruntów i jego nieruchomość są de facto „zablokowani” przez ten w/w długi okres czasu i wizja otrzymania upragnionych przychodów oddala się lub nawet całkowicie niweczy – z przyczyn całkowicie niezależnych od  właściciela nieruchomości , a przeważnie z powodu bezczynności lub braku umiejętności Dzierżawcy, który nie jest w stanie przeprowadzić odpowiedniej procedury prawno – administracyjnej celem doprowadzenia do uzyskania koniecznych zgód, ustaleń i zezwoleń koniecznych do rozpoczęcia budowy instalacji PV.

Elementami bardzo ważnymi, na które także należy zwrócić uwagę przed zwarciem umowy dzierżawy to m.in. umowne kwestie zabezpieczenia wykonania umowy (w tym zabezpieczenia płatności czynszu umownego), wyłączenia stosowania  przepisów art. 670 § 1 w zw. z art. 694 KC – tzw. prawa zastawu na instalacji PV i infrastrukturze towarzyszącej, kwestie kar umownych, precyzyjnego uregulowania uprzątnięcia nieruchomości / usunięcia instalacji PV i Infrastruktury towarzyszącej po okresie trwania umowy, kwestie wszelkich zobowiązań i obowiązków publiczno-prawnych i podatkowych, czy też kwestie odszkodowań np. za zniszczone plony i nasadzenia Wydzierżawiającego (wraz ze sposobem ich wyliczenia oraz ustaleniem terminów zapłaty) i inne.

Powyższy artykuł nie stanowi porady ani opinii prawnej, a jest jedynie ogólną informacją w przedstawianym temacie. Z uwagi na złożoność zagadnień dotyczących umowy dzierżawy nieruchomości pod instalację PV, jej indywidualnych zapisów i jej konsekwencji prawnych autor zachęca każdą ze Stron takiej umowy do skorzystania z usług wyspecjalizowanego radcy prawnego lub adwokata, celem dokonania dokładnej analizy prawnej postanowień projektu umowy dzierżawy i uzyskania porady prawnej fachowca wskazującej ewentualne ryzyka i zagrożenia wynikające z zapisów i postanowień potencjalnej umowy dzierżawy, przed jej zawarciem i podpisaniem. Nie wolno ulegać presji czasu (jako jednej z metod prowadzenia negocjacji przez zainteresowany podmiot), gdyż warto dokonać dokładnej analizy postanowień umowy, zanim jej Strony zwiążą się na bardzo długi okres czasu – tj. do 30 lat – to dla bezpieczeństwa własnego jak i potencjalnych spadkobierców lub następców prawnych.


Źródło:
Własne

Surowce

 Ropa brent 42,94 $ baryłka  0,30% 02:57
 Cyna 18343,00 $ tona 0,65% 15 paź
 Cynk 2397,00 $ tona -0,04% 15 paź
 Aluminium 1824,00 $ tona -0,65% 15 paź
 Pallad 2351,10 $ uncja  0,55% 02:12
 Platyna 867,00 $ uncja  0,16% 02:57
 Srebro 24,33 $ uncja  0,16% 02:58
 Złoto 1903,90 $ uncja  0,06% 02:58

Dziękujemy za wysłane grafiki.