Digitalizacja infrastruktury oraz redukcja wpływu na środowisko: dwa silne trendy, wskazujące najbliższe kierunki rozwoju w branży nieruchomości.

Znaczny wzrost cen energii, wojna w Ukrainie, ponowne rozpędzanie się światowej gospodarki po okresie pandemii, wprowadzenie raportowania ESG oraz wyzwania dekarbonizacji sprawiają, że branża Real Estate poszukuje rozwiązań zmniejszających koszty operacyjne działalności i podnoszących wartość nieruchomości.

Nowe wymagania, nowe cele, nowe raportowanie

Zgodnie z przyjętą przez Parlament Europejski w grudniu 2022 r. dyrektywą CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) od 2024 r. duża liczba nowych podmiotów zostanie zobowiązanych do poszerzonego raportowania ESG, według nowych kryteriów – Europejskich Standardów Raportowania Zrównoważonego Rozwoju. Działania te wpisują się w program działań UE „Fit for 55” – ograniczenia emisji w UE o 55 proc. do 2030 r. oraz uzyskania neutralności klimatycznej do 2050 r. W jaki sposób przedsiębiorcy mogą wypełnić stawiane przed nimi nowe wyzwania monitorowania, redukcji emisji oraz raportowania wpływu na środowisko?

Monitorowanie podstawą optymalizacji

Pierwszym i najważniejszym krokiem pozwalającym na efektywne zarządzanie polityką środowiskową firmy jest zapewnienie dostępu do dokładnych i rzetelnych danych: wielkości i sposobu wykorzystania mediów w budynkach oraz związanego z nimi śladu węglowego. Na szczęście dostępne są już na rynku nowoczesne, zaawansowane systemy wspierające ten proces i umożliwiające jego automatyzację.

– Digitalizujemy obszar mediów w budynkach: pozyskujemy informacje o wykorzystaniu gazu, wody, energii elektrycznej i cieplnej, w tym również o produkcji z własnych źródeł np. fotowoltaiki, czy magazynowaniu energii. Przetwarzamy te informacje i udostępniamy poprzez platformę ComgyOS, dającą szerokie możliwości do wizualizacji, analizy oraz zarządzania danymi, a pośrednio – także całą infrastrukturą – mówi Paweł Trojanowski, Country and Expansion Manager Poland, Comgy.

Obszar zastosowań optymalizacji energetycznej

Dynamicznie rozwijający się rynek wynajmu mieszkań, przestrzeni biurowych oraz magazynowych, w połączeniu z rosnącymi oczekiwaniami najemców sprawiają, że nowoczesne rozwiązania technologiczne na rzecz optymalizacji znajdują swoje miejsce w coraz szerszej sferze. Po działania monitorujące zużycie mediów sięgają też przedstawiciele nowych branż.

– Dotychczas optymalizacja energetyczna kojarzyła się głównie z parkami przemysłowymi czy zakładami produkcyjnymi. Dzisiaj widzimy jednak coraz większe zastosowanie w tym zakresie w branży nieruchomości usługowych – biurowcach, centrach handlowych, logistyce, a także w administracji publicznej oraz branży mieszkaniowej.

Cel optymalizacji i wykorzystanie monitorowania zużycia energii

Dysponowanie pełną wiedzą o statystykach wykorzystania mediów pozwala na wdrożenie bezpośrednich działań – procedur, ustawień urządzeń oraz dostosowania taryf na dostawy mediów. Zdigitalizowany portfel nieruchomości umożliwia optymalizację kosztów operacyjnych. Pozwala on także na bieżące monitorowanie generowanego śladu węglowego i wpływu na środowisko, niezbędnego do przygotowania raportów ESG. Dobrze zaplanowana budowa własnych źródeł energii elektrycznej lub cieplnej pozyskiwanej z OZE bądź wykazanie wdrożenia zakupów zielonej energii poprzez kontakty PPA dodatkowo umożliwia redukcję raportowanego śladu węglowego.

– Efektywny system zarządzania nieruchomościami i monitorowania wykorzystania mediów, szczególnie kiedy mówimy o dziesiątkach lub setkach obiektów czy mieszkań, pozwala przenieść przedsiębiorstwo na inny poziom zarządzania i podnieść rentowności metra kwadratowego zarządzanej nieruchomości. Realne jest uzyskanie ograniczenia zużycia mediów nawet na poziomie 30-40 proc.

Skuteczne systemy monitorowania

Efektywność działania systemu monitorowania jest podstawą zasadności jego wprowadzania. Narzędzia pobierające informacje z rozmaitych czujników i urządzeń, umożliwiające integrację danych stają się warunkiem niezbędnym dla efektywnego zarządzania nieruchomością.

– Nasz system operacyjny ComgyOS jest niezależny infrastrukturalnie, gdyż umożliwia połączenie dotychczas zainstalowanych systemów różnych generacji i eksportowanie danych w ujednoliconej i przeliczonej strukturze. Pozwala to klientowi z poziomu pulpitu dostrzec holistyczny model przepływu i zużycia mediów w budynku, jak i w całym portfelu obiektów.

Dostosowanie poszczególnych rozwiązań zależne jest od rodzaju oraz przystosowania nieruchomości. Inne rozwiązania wymagane są w przypadku integracji istniejącej infrastruktury: liczników czy systemów BMS, inne, gdy inwestycja jest w fazie projektowania. Niezależnie od sytuacji, sprawny system pozwala jednak połączyć wiele obiektów i nieruchomości w jeden organizm, bez względu na zastosowane wcześniej technologie. Automatyzacja odczytów liczników poprzez technologie radiowe oraz usprawnienie ich rozliczania jest szczególnie istotne w przypadku zarządzania nieruchomościami najmowanymi przez dużą liczbę klientów.

– W ramach ComgyOS stworzyliśmy kilka aplikacji, które zarządca nieruchomości może wykorzystać w zależności od swoich potrzeb. Dla przykładu Tenant Energy Control pozwala prezentować statystyki zużycia dla każdego z najemców, jego ślad węglowy z wyliczeniem struktury zużycia na metr kwadratowy oraz w porównaniu z innymi najemcami. Udostępnia też wskazówki, jak zmniejszyć zużycie energii. Tenant Energy Billing pozwala natomiast na bieżąco rozliczać koszty mediów z najemcami. Inwestycja w taki system może zwrócić się już nawet po kilku miesiącach.


Inną rodziną aplikacji są te, które pozwalają na pogląd przepływu mediów w czasie rzeczywistym. Centrale energetyczne umożliwiają bieżący podgląd i podejmowanie decyzji o wykorzystaniu różnych źródeł energii w budynku oraz w planowaniu świadomych inwestycji w poprawę efektywności i redukcję śladu węglowego.

– Building Energy Control jest aplikacją umożliwiającą podgląd przepływu mediów energetycznych i ich wykorzystania – pozyskiwania, magazynowania i przeznaczenia według rodzajów odbiorów w budynku. Zapewnia to kompleksową wiedzę o rozpływie i przenikaniu się różnych źródeł energii i punktów wykorzystania.

Świadomość potrzeby dekarbonizacji poprzez monitorowanie i optymalizację

Wśród przedsiębiorców, świadomość dotycząca potrzeby dekarbonizacji oraz pojawiających się regulacji unijnych rośnie z każdym rokiem. Jej źródłem są potrzeby dwóch stron. Dla najemców ograniczanie śladu węglowego i wpływu na środowisko staje się coraz istotniejsze, ze względu na chęć prowadzenia działalności zgodnej z celami zrównoważonego rozwoju. Właścicielom nieruchomości z kolei zależy na przejrzystości oddziaływania na środowisko oraz uzyskaniu wiarygodności wobec potencjalnych inwestorów i kredytodawców, dla których stopień dekarbonizacji portfela inwestycyjnego nabiera coraz większego znaczenia.

– Ślad węglowy stał się często powtarzanym hasłem, ale dzięki temu trafia ono do dużej grupy osób i pozostaje w społecznej świadomości. Działania podejmowane przez rządy i instytucje dają jasny cel polegający na ograniczeniu emisji gazów cieplarnianych, gdzie obszar nieruchomości odpowiada za około 40 proc. ich emisji. Zmiany w sposobach projektowania budynków, w szczególności ich źródłach zasilania, np. instalacja fotowoltaiki, pomp ciepła czy magazynów energii pozwolą ograniczyć wpływ na środowisko. Najistotniejsze pozostaje jednak skuteczne zarządzanie tymi systemami w sposób efektywny, aby maksymalnie wykorzystać ich potencjał.

W Polsce zainteresowanie narzędziami monitorowania gwałtownie wzrosło w związku z podwyżkami kosztów mediów. Kilka lat temu stanowiły one stosunkowo niewielki procent wydatków firmy – teraz stały się znaczącym kosztem operacyjnym i nierzadko stanowią o konkurencyjności przedsiębiorstwa.

– Rozwiązania, jakie proponujemy w Comgy, są powszechnie stosowane w Europie Zachodniej. W Niemczech posiadamy milion punktów pomiarowych, co oznacza kilkaset tysięcy lokali, które korzystają z funkcjonalności dostarczanych przez Comgy.

Obowiązek raportowania ESG

Raportowanie środowiskowe za rok 2024 będzie dotyczyć podmiotów zainteresowania publicznego, zatrudniających powyżej 500 osób, za rok 2025 tzw. dużych przedsiębiorców (m.in. zatrudniających powyżej 250 pracowników), a w 2026 r. już także małych i średnich firm notowanych na giełdzie i zatrudniających powyżej 10 pracowników. Wprowadzenie rozległego raportowania ESG wpłynie jednak na cały rynek – podmioty podlegające regulacjom będą potrzebowały danych od podwykonawców, a spełnianie wymogów środowiskowych zapewni pozycję w kręgu wiarygodnych partnerów biznesowych.

– Z Badania Dojrzałości Innowacyjnej przeprowadzonego przez PFR, wynika, że zaledwie 20 proc. dużych firm (powyżej 250 pracowników) rozpoczęło projekty mające na celu poprawę efektywności energetycznej. Tendencja ta będzie ulegać jednak zmianie za sprawą rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2020/852 z dnia 18 czerwca 2020 r. w sprawie ustanowienia ram ułatwiających zrównoważone inwestycje, znanego potocznie taksonomią. Jednym z jej celów będzie także zapobieganie działaniom tzw. greenwashingu.

Zarządzanie energią w budynkach – branża przyszłości

Digitalizacja obszaru wykorzystania energii jest dzisiaj „game-changerem” umożliwiającym zaprzęgnięcie nowoczesnych technologii informatycznych do ograniczenia kosztów operacyjnych działalności, automatyzacji procesów czy obniżania wpływu na środowisko. Stopniowo staje się podstawą budowania wartości i wiarygodności w oczach właścicieli, klientów i otoczenia biznesowego. Z tego powodu ważne jest, aby jak najszybciej rozpocząć działania zmierzające do wdrożenia nowych regulacji w zakresie ESG i efektywności energetycznej. Kluczowym w celu jest dobór odpowiedniej platformy umożliwiającej monitoring zużycia i pozyskiwanie danych, dającej możliwość wprowadzania skutecznych działań w ramach swojego portfela obiektów.

Paweł Trojanowski
Ekspert branżowy Klastra Technologii Wodorowych w organizacji Hydrogen Europe uczestniczył w pracach nad polskim Partnerstwem Wodorowym, działał w ramach inicjatywy European Clean Hydrogen Alliance. Z powodzeniem łączy praktykę inżynierską z wiedzą o ekonomii i biznesie, chętnie dzieląc się swoimi doświadczeniami. Z zaangażowaniem śledzi zielone trendy, aktywnie promując działania proekologiczne w najbliższym otoczeniu.

Jako Country and Expansion Manager w Comgy skoncentrowany na wspieraniu rozwoju nowoczesnych rozwiązań smart metering i business intelligence, służących poprawie efektywności energetycznej budynków i instalacji. Miłośnik technologii wodorowych, a w wolnych chwilach ciężkiego rocka, przez kilkanaście lat związany z branżą energetyczną.