Mimo pandemii i wojny w Ukrainie na polskim rynku powierzchni magazynowych odnotowywany jest systematyczny wzrost popytu, a Polska oceniana jest jako bezpieczny kraj do inwestowania w logistykę. Coraz większą rolę w inwestycjach odgrywają globalne trendy, takie jak troska o środowisko i dobre warunki pracy oraz robotyzacja – wskazywali uczestnicy debaty, która odbyła się Centrum Prasowym PAP 12 kwietnia 2022 r.

„Przy budowie centrów logistycznych w Polsce wprowadzane są rozwiązania na rzecz zielonej gospodarki, o jakich jeszcze kilkanaście lat temu nikt w ogóle nie myślał” – mówił Michał Samborski, dyrektor działu rozwoju w Panattoni. Wymienił w tym kontekście systemy retencji zasobów wodnych, zastępowanie trawników łąkami kwietnymi czy przemyślane nasadzenia roślinne sprzyjające zwierzętom, np. owadom czy ptakom migrującym.

Według Michała Samborskiego, do zmniejszenia negatywnego wpływu na środowisko przyczyniają się też oczekiwane przez najemców inwestycje w robotyzację, automatyzację i optymalizację energetyczną. „Maszyna nie potrzebuje energii na zapewnienie klimatyzacji, światła czy stałej temperatury. Nakłady na zainstalowanie tych urządzeń są wyższe, ale zwracają się w relatywnie krótkim czasie” – mówił dyrektor rozwoju Panattoni.

Wskazał, że ważnym trendem jest też odpowiednie wtapianie się obiektów magazynowych w otoczenie – poprzez tworzenie stref buforowych oddzielających budynki przemysłowe od terenów zamieszkanych – czy budowanie, z myślą o lokalnej społeczności, inwestycji stowarzyszonych.

Ewa Kowalska–Ocneanu, szef działu zrównoważonego rozwoju WSP Polska, podkreślała, że dla lokalnej społeczności funkcjonowanie dużego centrum logistycznego może być uciążliwe, trzeba więc już na etapie wstępnego projektowania myśleć o okolicznych mieszkańcach: „zadbać o społeczność i zaangażować się w bycie dobrym sąsiadem”.

Według niej, istotnym trendem jest też obecnie myślenie o centrach logistycznych jako o miejscu pracy, a także o potrzebach przyszłych pracowników. „Ta tendencja weszła mocno w rynek. W naszych rozmowach z inwestorami tę koncentrację na ludziach widzimy już na etapie projektowania inwestycji” – zapewniała Ewa Kowalska–Ocneanu.

Wspomniała, że coraz powszechniejsze staje się ubieganie się przez inwestorów obiektów magazynowych nie tylko o certyfikaty ekologiczne, ale także certyfikaty związane z dobrostanem pracujących tam ludzi.

Ewa Zawadzka, dyrektor w dziale rozwoju nieruchomości MDC2, potwierdziła, że prace nad tym, aby budowane obiekty magazynowe były przyjazne dla środowiska, prowadzone są „już od etapu projektowania, wizji i konceptu”.

„Zwracamy też uwagę, aby było miejsce na zieleń, strefę wypoczynku i relaksu, a nawet małe siłownie dla pracowników. Koncentrujemy się na bioróżnorodności otoczenia obiektów. Wprowadzamy ponadto szereg udogodnień komunikacyjnych dla najemców, jak np. wiaty dla rowerów” – wyliczała Ewa Zawadzka.

Jak dodała, fotowoltaika jest obecnie standardem w większości magazynów, a cały proces budowy i użytkowania oparty jest na pełnej kontroli wykorzystania surowców i energii.

Tomasz Arent, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i logistycznych BNP Paribas Real Estate Poland, podkreślał, że jednym z czynników wymuszających na budownictwie ograniczanie negatywnego wpływu na środowisko jest postawa instytucji globalnego systemu finansowego. I tak na przykład niektóre fundusze inwestycyjne nie kupują nieruchomości, które nie spełniają norm środowiskowych.

„Jednak zbudowanie magazynu neutralnego dla środowiska i jednocześnie spełniającego wymagania biznesowe – tak aby rachunek ekonomiczny dla inwestora był pozytywny – jest niezwykle trudne” – przyznawał Tomasz Arent.

Według niego, aby zwiększyć opłacalność inwestycji w ochronę środowiska w obszarze logistyki, muszą być spełnione trzy warunki: rozwój technologiczny, gotowość najemców do ponoszenia większych kosztów oraz adekwatne zmiany prawne. Potrzebne są m.in. przepisy pozwalające na instalowanie większych farm fotowoltaicznych na dachach magazynów oraz gwarantujące magazynowanie lub odbiór wytworzonej nadwyżki energii elektrycznej przez krajową sieć energetyczną.

Paneliści wskazywali też na coraz większą wagę przykładaną do tzw. ostatniej mili, czyli dostawy towaru z magazynów do finalnego miejsca przeznaczenia. Jako trend wskazywali na elektryfikowanie operacji logistycznych na tym etapie oraz optymalizowanie łańcucha dostaw, z uwzględnieniem takich czynników jak ruch miejski czy lokalizacje centrów logistycznych w pobliżu aglomeracji. „Takie inicjatywy podejmujemy w uzgodnieniach z władzami miejskimi” – zapewniał dyrektor działu rozwoju w Panattoni, Michał Samborski.

Chociaż debata obywała się w ramach konferencji poświęconej „zielonej logistyce”, to nie zabrakło odniesień do bieżącej sytuacji na rynku logistycznym w Polsce. Uczestnicy dyskusji zwracali uwagę, że najpierw rynek został „wytrącony z równowagi” przez pandemię, a następnie przez wojnę w Ukrainie.

„Po wybuchu wojny mieliśmy dwa miesiące ciszy inwestorskiej, ale już teraz widzimy, że inwestycje się odblokowują i że sytuacja wojenna nie stanowi realnego zagrożenia w Polsce, która nadal jest bezpiecznym krajem do inwestowania – najtańszym i najsprawniejszym w Europie” – mówił Tomasz Arent. Wskazywał m.in. na znaczenie rynku niemieckiego, gdzie planowane są wielkie inwestycje, np. Tesli, które będą skłaniać podwykonawców i dostawców do szukania lokalizacji fabryk i magazynów w Polsce.

Jak dodał, obecnie w skali całej Europy tworzy się nowa równowaga pomiędzy podmiotami na rynku logistyki, w której istotne są takie czynniki, jak koszt budowy, wartość obiektów dla inwestorów oraz skłonność najemcy do płacenia za korzystanie z magazynów.

Ewa Zawadzka podkreśliła, że obecnie realia rynku magazynowego w Polsce są „budowane na nowo”. Wskazywała, że potrzeby rosną, o czym świadczy fakt, iż w ub.r. Polska była jednym wielkim placem budowy. Powstało aż 4,4 mln m.kw. powierzchni magazynowych, co sytuuje rynek polski na drugim miejscu w Europie za niemieckim. Po wybuchu wojny pojawiły się z kolei szybkie zapytania od klientów chcących przenieść logistykę i produkcję z Ukrainy.

Zmiany na rynku wynikają też ze wzrostu zapotrzebowania w sektorze e-commerce i sprzedaży online oraz zmian charakteru łańcucha dostaw. „Pandemia pokazała, że dostęp do surowców jest utrudniony, jeżeli fabryka jest daleko, podejmowano więc decyzje o skróceniu łańcucha dostaw i korzystania z oferty lokalnych producentów. Stąd też przykładowo decyzje o lokalizacjach magazynowych bliżej miast” – mówiła dyrektor w dziale rozwoju nieruchomości MDC2.

Jerzy Wójcik, członek Polskiego Stowarzyszenie Budownictwa Ekologicznego oraz CEO w JW+A, ocenił, że ze względu na wydarzenia na Ukrainie następuje przyspieszenie w niektórych aspektach transformacji energetycznej. „Większość powierzchni magazynowych jest ogrzewana gazem, w którymś momencie trzeba będzie wymyślić, jak to ograniczyć lub jak od tego paliwa odejść” – powiedział Jerzy Wójcik.

Zwrócił uwagę, że po odczuwalnym „wstrzymaniu oddechu” przez inwestorów na rynek oddziaływać będą głębiej w średniej i dłuższej perspektywie takie czynniki, jak kwestie łańcuchów dostaw i dostępności materiałów. W tym kontekście firmy będą musiały też poddawać realnej ocenie swoje cele klimatyczne.

Ewa Kowalska–Ocneanu przekonywała, że niezależne od pandemii czy wydarzeń politycznych trendy na rzecz przeciwdziałania zmianom klimatu, dekarbonizacji i gospodarki cyrkularnej będą zyskiwały na znaczeniu. „Rynek sam się napędza w podejmowaniu zielonych inicjatyw, ale chcielibyśmy, żeby o sięganiu po zieloną energię przesądzały w coraz większym stopniu przesłanki ekonomiczne” – mówiła szefowa działu zrównoważonego rozwoju WSP Polska.