Zawarcie umowy dzierżawy gruntu pod budowę farmy fotowoltaicznej jako pierwszy etap inwestycji w energię odnawialną (OZE) wiąże się z koniecznością zabezpieczenia praw inwestora w przypadku wystąpienia sytuacji, które mogą zniweczyć całe przedsięwzięcie. W tej publikacji przedstawiamy rozwiązanie gwarantujące trwałość umowy (czas dzierżawy) w razie zbycia nieruchomości przez wydzierżawiającego.

Zgodnie z art. 678 k.c. (przepis dotyczący umowy najmu ma zastosowanie również do umowy dzierżawy – przyp. Kancelarii) w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Może więc zdarzyć się tak, że umowa zawarta na 20 lub nawet 25 lat może zostać rozwiązana jeśli wydzierżawiający sprzeda grunt, na którym posadowiona jest instalacja fotowoltaiczna. Sposobem uniknięcia takiego ryzyka jest zawarcie jej z tzw. datą pewną.

Czynność prawna (zawarcie umowy) ma datę pewną (art. 81 k.c.) :

1) w razie stwierdzenia dokonania czynności w jakimkolwiek dokumencie urzędowym - od daty dokumentu urzędowego;
2) w razie umieszczenia na obejmującym czynność dokumencie jakiejkolwiek wzmianki przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego albo przez notariusza - od daty wzmianki;
3) w razie opatrzenia kwalifikowanym elektronicznym znacznikiem czasu dokumentu w postaci elektronicznej – od daty opatrzenia kwalifikowanym elektronicznym znacznikiem czasu.

W praktyce polega na opatrzeniu dokumenty datą i potwierdzeniu daty przez właściwą osobę urzędową – najczęściej notariusza. Tak dokonane zabezpieczenie zapewnia pełną trwałość umowy na dzierżawę gruntu pod farmę fotowoltaiczną, gdyż według § 2 art. 678 k.c. uprawnienie do wypowiedzenia najmu (i dzierżawy - przyp. Kancelarii) nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu (i dzierżawy - przyp. Kancelarii) była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.

Na potrzebny inwestycji fotowoltaicznej rekomendujemy oprócz zachowania formy pisemnej zabezpieczenie jej właśnie przy wykorzystaniu daty pewnej.

O dodatkowych gwarancjach w umowach dzierżawy gruntu na potrzeby farmy fotowoltaicznej pozwalających uniknąć problemów związanych z egzekucją, upadłością lub restrukturyzacją właściciela gruntu w następnej publikacji.