W ostatnich latach, w związku z intensywnym rozwojem branży energii odnawialnej wielu rolników podpisało z firmami zajmującymi się takimi inwestycjami, umowy dzierżawy swoich gruntów celu wybudowania na nich w przyszłości farm fotowoltaicznych lub wiatrowych.

Aktualne ceny energii i polityka energetyczna państwa doprowadziły do znacznego wzrostu ilości wniosków o przyłączenie do sieci, przy czym faktem powszechnie znanym jest to, że polskie sieci elektroenergetyczne nie są przystosowane do wprowadzania takiej ilości energii, jaką mogłyby wyprodukować elektrownie słoneczne czy wiatrowe. Z tego też względu, spora część planowanych inwestycji musiała zostać wstrzymana z powodu braku dostępnych mocy przyłączeniowych, a rolnicy, czyli wydzierżawiający tereny nie otrzymują ustalonych w umowach czynszów.

Umowy dzierżawy, jakie inwestorzy przedkładają do podpisania rolnikom, oczywiście są tak skonstruowane, że chronią interes dzierżawców w przypadkach takich jak brak mocy przyłączeniowych i umożliwiają powstrzymywanie przed płatnością uzgodnionych czynów. Takie zabiegi są prawnie dozwolone i nie należy się dziwić, że są powszechnie stosowane. Niemniej zdarzają się również i takie sytuacje, w których inwestorzy zawierają z rolnikami umowy dzierżawy głównie w celu zarezerwowania atrakcyjnej działki na przyszłość, gdyby pojawiła się możliwość uzyskania przyłączenia do sieci. W takich sytuacjach umowy dzierżawy konstruowane są tak, żeby maksymalnie wydłużyć moment, w którym wydzierżawiającemu przysługiwać będzie prawo do czynszu, a następnie odstąpić od umowy bez podawania przyczyny.

Z praktyki w obszarze konstruowania i opiniowania umów dzierżawy pod inwestycje w odnawialne źródła energii, prawnicy naszej Kancelarii wielokrotnie spotykali się z umowami jednostronnie niekorzystnymi dla rolników (wydzierżawiających), którym przedstawiane były wzorce kontraktów zawierające zapisy zakładające pierwszą płatności czynszu dopiero po rozpoczęciu budowy lub nawet po rozpoczęciu pracy farmy fotowoltaiczne bez określenia maksymalnego terminu do podjęcia przez inwestora takich czynności. O ile takie regulacje można uznać za dozwolone, to w konsekwencji stanowią nieuprawnioną blokadę dzierżawionych działek na okres wielu lat bez możliwości wydzierżawienia terenu innym inwestorom, którzy byliby realnie zainteresowani postawieniem na gruncie paneli fotowoltaicznych lub masztów wiatrowych.

Innym prawem zastrzeganym przez inwestorów w umowach dzierżawy jest niemal nieograniczone wypowiadania umów w każdym czasie mimo faktu, przecież, że kontrakt jest terminowy. W umowach dzierżawy, jakie funkcjonuję w obrocie znacząca większość, zawiera zapisy dotyczące możliwości wcześniejszego rozwiązania umowy, które są bądź to sprzeczne z przepisami, bądź to godzą w istotę umowy na czas określony, która z zasady powinna wiązać strony do daty w niej wskazanej.

Umowy dzierżawy stosowane w inwestycjach fotowoltaicznych zawierają oczywiście wiele innych regulacji, które mogą zostać wykorzystane w celu ochrony interesów dzierżawy, niemniej te, na które zwróciliśmy uwagę należy rozważyć ze szczególną uwagą. Powstaje zatem pytanie, czy wydzierżawiający, który podpisał taką umowę na dzierżawę swojego terenu, może się z od niej uwolnić w sytuacji, w której zapewnienia inwestora o szybkiej budowie farmy się nie spełniły.

Choć nie ma na nie jednoznacznej odpowiedzi, to większość analizowanych przez Kancelarię umów dzierżawy zawiera tego rodzaju zapisy, które mogłyby skutkować uznaniem umowy za nieważną lub częściowo nieważną. Co więcej, istnieje również kodeksowa możliwość odstąpienia od zawartej już umowy dzierżawy, bez względu na to, czy zapisy w niej zawarte przewidują taką możliwość. Przedterminowe rozwiązanie umowy dzierżawy przez wydzierżawiającego może być nierzadko zabiegiem korzystnym z punktu widzenia możliwości innego wykorzystania nieruchomości, jej zbycia lub przekazania innym osobom (najczęściej jest to zabronione w umowach dzierżawy pod rygorem kar umownych i odszkodowania).  Nie bez znaczenia jest również okoliczność znalezienia nowego dzierżawcy