Wysokie raty kredytów wynikające głównie z rosnących stóp procentowych oraz słabego złotego, ale także wydłużający się czas oczekiwania na pozwolenia na budowę i zaburzone łańcuchy dostaw to najczęściej wymieniane problemy rynku nieruchomości. Problemy przekładające się na dynamiczny wzrost cen, gdzie z dnia na dzień ustalana jest cena. Co to oznacza dla ambitnie nakreślonych celów klimatycznych?

– Presja inwestorów jest oczywista, ale net-zero na rynku nieruchomości wcale nie jest takie proste i oczywiste do osiągnięcia – uważa ekspert ds. inwestycji Radosław Jodko.

Raportowanie ESG, wprowadzone i wymuszone przez Unię Europejską, z pewnością wprowadziło zasadniczą zmianę, którą najszybciej odczuły – i do której dostosowały się najsprawniej – duże firmy deweloperskie działające przede wszystkim na rynku przemysłowym. Dziś inwestorzy oceniając ryzyko inwestycyjne, biorą pod uwagę także raporty dotyczące zrównoważonego rozwoju. ESG w branży nieruchomości to znacznie więcej niż tylko marketingowy zabieg bycia eko.

Rynek nieruchomości jest zresztą kluczowy dla osiągnięcia celów klimatycznych. Wystarczy spojrzeć na ostatni raport (z marca 2022 roku) firmy doradczej ThinkCo, w którym wyraźnie wskazano, tylko w 2020 roku budynki były odpowiedzialne za zużycie 36% światowego zapotrzebowania na energię, emisję CO2 na poziomie 37%, wyprodukowanie 1/3 światowych odpadów oraz zużycie 3 mld ton surowych materiałów. 2/3 zużywanej energii pochodzi z paliw kopalnych.

Budownictwo należy do najbardziej materiałochłonnych sektorów gospodarki i zużywa ponad 50% światowej produkcji stali. Jej brak na globalnym rynku z pewnością nie pomaga dziś żadnej z firm realizującej zlecenia w nieruchomościach.

Sektor nieruchomości odpowiada za 30% globalnej emisji gazów cieplarnianych i zużywa ok. 40% całkowitej energii. Niemal 75% budynków w Europie wykazuje niską efektywność energetyczną.

Innowacje na rynku nieruchomości są z pewnością jednymi z tych, które mogą pomóc w osiąganiu neutralności emisyjnej. Redukcja emisji CO2 coraz częściej odbywa się nie tylko na etapie użytkowania, ale i w trakcie budowania. I to ostatnie właśnie bywa najtrudniejsze do osiągnięcia. Podobnie zresztą jak to, że deweloperzy muszą grać w zielone z excelem – czyli brać pod uwagę trendy, ale i koszt utrzymania czy wybudowania.

Nie każdy wynajmujący bowiem zapłaci za budynek ze wzmocnionym dachem tylko po to, żeby można było na nim położyć panele fotowoltaiczne. Szczególnie kiedy rosną nie tylko koszty budowy, ale i koszty materiałów. To właśnie presja cenowa i zaburzone łańcuch dostaw są dziś największymi problemami, które znacząco wpływają na rynek nieruchomości.

Do tego dochodzi brak regulacji na poziomie krajowym – żeby jedna branża mogła się dostosować, musi pójść za tym presja w każdej z branż współpracujących.

Najciekawszym jednak trendem, o którym stosunkowo mało się mówi, jest brownfield, czyli rewitalizacji obiektów i gruntów. Coraz częściej myślimy o tym, jak adaptować na nowo grunty przemysłowe na przykład. Czy da się adaptować budynki, tak żeby spełniały normy?

Tu odpowiedź częściej zależy od tego, o jaki budynek chodzi.

Ale coraz częściej na terenach, na których znajduje się stara fabryka czy stara cegielnia szuka się takich możliwości realizacji inwestycji, która uwzględnia zagospodarowanie właśnie tych dawnych obiektów, traktując je jako dodatkową atrakcję. Kilku takim projektom przyglądam się od jakiegoś czasu i widzę ogromny potencjał inwestycyjny – atrakcyjności wynikającej z przemyślanego zagospodarowania terenu z jego elementami zabytkowymi.

Dekarbonizacja gospodarki nie wydarzy się sama. Nie bez znaczenia jest fakt, na ile prawo lokalne – a co za tym idzie sektor – nadąża za potrzebami zrównoważonego rozwoju. Ciekawie będzie obserwować przypadek Wielkiej Brytanii, w której w 2023 roku zaostrzą się przepisy dotyczące charakterystyki energetycznej budynków, a jak wynika z analiz tamtejszych firm – tylko jedno na 10 londyńskich biur spełnia normy, które mają obowiązywać w 2030 roku. To z pewnością także będzie miało wpływ na ceny nieruchomości i czynsze tych wynajmowanych.
Radosław Jodko, ekspert ds. inwestycji