Zawarcie umowy dzierżawy gruntu pod budowę farmy fotowoltaicznej oprócz zachowania formy pisemnej z tzw. datą pewną nie zawsze jest wystarczającym sposobem zabezpieczenia roszczeń stron, a w szczególności praw inwestora.

CZYTAJ:  Bezpieczna umowa dzierżawy pod farmę fotowoltaiczną cz. I

Przepis ogólny kodeksu cywilnego gwarantuje pewność trwania zawartej umowy dzierżawy farmy, ale wyłącznie w tzw. w stosunkach wewnętrznych (inter partes) pomiędzy wydzierżawiającym a dzierżawcą. Inaczej wygląda sytuacja, kiedy roszczenia wobec gruntu zgłosi osoba trzecia, bo wówczas zachowanie podstawowych wymogów może okazać się niewystarczające. W dalszej części wyjaśnimy, jak precyzyjniej zwiększyć gwarancję bezpieczeństwa umowy dzierżawy pod budowę farmy fotowoltaicznej.

Podpisując umowę dzierżawy działki pod inwestycję związaną z pozyskiwaniem energii z odnawialnych źródeł, musimy pamiętać, że nie nabywamy prawa własności do niej, a jedynie uprawnienie do korzystania z prawem pobierania pożytków na określony czas. Jest to założenie, które trzeba uwzględniać, gdyż ta kosztowna inwestycja będzie rentowna wyłącznie wówczas, kiedy zapewniona będzie trwałość w pobieraniu owych pożytków, czyli energii elektrycznej. Umowa dzierżawy gruntu jest umową dwustronną i nie mamy żadnego wpływu na to, w jakiej sytuacji prawnej i finansowej znajduje się osoba, która jest jego właścicielem, a przecież w ciągu kilkunastu lat trwania umowy sytuacja ta może ulegać zmianom. Klasycznym przykładem jest popadnięcie przez wydzierżawiającego w problemy finansowe, skutkujące wszczęciem przeciwko niemu egzekucji. Żadna umowa dzierżawy nie uniemożliwi komornikowi zajęcia nieruchomości, a po jej sprzedaży w drodze licytacji nowy właściciel będzie mógł wypowiedzieć dzierżawę z zachowaniem ustawowych terminów bez względu na to, jakie zapisy były zawarte w umowie. Przepis w tym zakresie jest bezwzględnie obowiązujący i nie ma możliwości uchronienia się przed jego skutkami.

Skoro zatem dzierżawca może stracić prawo do gruntu dzierżawionego pod farmę, co stanie się z najkosztowniejszym elementem inwestycji, czyli panelami fotowoltaicznymi. Obecnie najrozsądniejszym rozwiązaniem wydaje się skorzystanie z instytucji prawa cywilnego, jaką jest służebność przesyłu. Zgodnie z art. 1000 k.p.c. wszystkie prawa i roszczenia z chwilą sprzedaży komorniczej wygasają, ale są od tej zasady wyjątki i jednym z nich jest właśnie ustanowiona na nieruchomości służebność (art. 305¹ k.c.). Gdyby zatem doszło do sytuacji, w której komornik lub syndyk dokonałby sprzedaży nieruchomości objętej dzierżawą pod farmę fotowoltaiczną, wydzierżawiający znajdzie wówczas ochronę posadowionej na gruncie instalacji. Wpisane w dziale III księdze wieczystej prawo pozwoli na dalsze korzystanie z niej z ewentualnym obowiązkiem zapłaty czynszu za bezumowne korzystanie z gruntu.

Skorzystanie z tego uprawnienia jest zatem rekomendowanym rozwiązaniem, ale trzeba pamiętać o możliwie precyzyjnym określeniu warunków ustanowienia służebności już na etapie podpisywania umowy dzierżawy gruntu. Szczegółowego uzgodnienia wymaga nie tylko forma czynności prawnej, gdyż umowa wymaga sporządzenia aktu notarialnego, ale także zakres umocowania do jej dokonania w imieniu dzierżawcy oraz moment powstania obowiązku podatkowego w związku z taką umową. Z praktyki wynika, że notariusze stosują różne warianty zawierania przez strony umów o ustanowienie służebności, co ma istotne znacznie dla ustalenia obowiązku uiszczenia należności publicznoprawnych.